房地产开发业是当前经济发展的朝阳产业之一。近几年来，朔州市委、市政府不断倾斜对房地产这一新兴产业的扶持，出台一系列房改政策，有效地改善了房地产投资环境，加大了房地产的投资力度，积极发展经济适用住房建设，正确引导居民扩大住房消费，使房地产开发业成为拉动社会需求、优化经济结构、促进社会进步、加快城市化进程的重要产业。特别是2008年市委四届二次全会提出的“思想大解放，实现大跨越”的解放思想大讨论活动，努力“把我市建设成晋西北地区最宜居、最宜发展的明珠城市”的目标，更为房地产业开拓一个全新的前景。

　　一、当前房地产开发投资运行情况及主要特点

　　纵观2007年全市房地产开发业整体运行状况，主要呈现以下几个特点：

　　1、房地产开发企业队伍不断壮大

　　房地产开发企业发展迅速，队伍不断扩大，企业的人员素质、管理水平也不断提高。截止2007年底，全市共有61家房地产开发企业，其中资质等级为二级的企业有4家，资质等级为三级的企业有11家，资质等级为四级资质或暂定资质的企业有46家。流动资产达到25.69亿元，资产总计达到29.26亿元，实收资本达到7.49亿元，全部从业人员年均人数达到2574人，工资、福利费总额达到0.33亿元。

　　2、房地产开发投资总量高速增长，开发规模进一步扩大

　　房地产开发企业队伍不断发展壮大的同时，承包能力和建设业绩也不断提高，投资总量高速增长，开发规模进一步扩大发展迅速。截止2007年底，全市累计完成房地产开发投资10.40亿元，比上年同期增长50.02%，比全省房地产开发投资的平均水平高20.9个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资（不含农村农户投资，下同）的比重为6.79%。新增固定资产7.69亿元，比去年同期增长179.64%。

　　3、房地产开发在建规模不断扩大，新开工面积迅速增加

　　随着朔州城市建设面积的不断扩大，房地产市场也逐步升温，全市房地产开发在建规模不断扩大，新开工面积迅速增加。截止2007年底，全市房地产开发在建规模为14.91亿元，比上年同期增长38.70%，房屋施工面积达到126.98万平方米，比上年同期增长57.13%，其中新开工面积达66.26万平方米，占房屋施工面积的比重为52.18%。

　　4、在房地产开发投资中，非住宅投资加快，比重上升

　　商品房屋投资对象，由过去偏重于住宅建设投资向多元化转化。截止2007年底，全市商品房屋住宅施工面积为116.97万平方米，比上年同期增长66.55%，占全部商品房屋施工面积的比重为92.12%，比上年同期下降3.68个百分点；办公楼、商业营业用房和其它房屋施工面积为10.02万平方米，占全部商品房屋施工面积的比重为7.88%，比去年同期提高5.21个百分点。

　　5、商品房屋竣工面积增加

　　截止2007年底，全市商品房屋竣工面积达46.61万平方米，比上年同期增长71.55%。其中商品住宅竣工42.15万平方米，办公楼竣工0.7万平方米、商业营业用房竣工3.74万平方米。

　　6、商品房屋销售建筑面积为同期历史最高，商品住宅销售建筑面积所占比重加大

　　商品房屋销售趋势走旺，创同期历史最高。截止2007年底，全市累计销售各类商品房屋建筑面积高达64.48万平方米，比上年同期增长35.15%。其中住宅销售建筑面积为59.60万平方米，占全部商品房屋销售建筑面积的比重为92.43%，比上年同期提高1.44个百分点；商业营业用房销售建筑面积为3.93万平方米，占全部商品房屋销售建筑面积的比重为6.09%，比上年同期下降2.92个百分点。

　　7、在房地产开发建设中，投资主体发生了根本性变化，非国有投资比重上升

　　旧的福利性住房，尽管沉淀了国家大量的建设资金，还是没有从根本上解决城镇居民的住房问题。于是政府把国家直接投入转移到政策优惠中，房地产开发市场打破了国有企业一统天下的格局，集体企业、民营企业迅速崛起。截止2007年底，非国有房地产完成开发投资9.36亿 元，比上年同期增长69.87%，占全市房地产开发投资完成额的比重达到90%，比去年同期提高9.09个百分点。

　　8、房地产市场由卖方市场变为买方市场

　　由于国家住房政策由过去实物分配转变为货币分配，房地产消费方式也开始由集团购买转化为居民个人购买，房地产市场也自然由过去供不应求的卖方市场变为供过于求的买方市场。日渐成熟的住房消费和消费群体，加剧了房地产开发的市场竞争激烈，促进了房地产开发企业服务能力的提高。前几年热销的六、七十平方米的统一供暖、供水、供电、供气的小户型单元房出现滞销，大多数居民个人住房消费已不再单纯考虑经济、省钱，而更多地在意地理位置、居住环境、社区服务功能、智能化水平、人性化设计等，一些在造型设计上采用坡屋顶，面积设计为大户型，在安装设计上采用分户供暖、供气、供水，有停车场的住宅十分热销。

　　9、从资金到位情况看，资金到位情况良好，保证了各项工程的顺利进行

　　充足的资金来源为在建项目的顺利实施提供了重要的保障。截止2007年底，全市房地产开发企业到位资金9.91亿元，比上年同期增长39.19%。其中，国内贷款1.86亿元，比上年同期增长70.51%；企业自筹资金5.26亿元，比上年同期增长75.84%；定金及预付款等其他资金2.66亿元，比上年同期增长-0.52%。

　　10、从资金来源构成及其走势看，企业自筹资金比重上升，其他资金来源比重下降

　　截止2007年底，房地产开发企业国内贷款占同期资金来源的比重为18.99%，比上年上升了3.68个百分点；自筹资金的比重为53.77%，比上年上升了11.75个百分点；定金及预付款等其他资金占同期资金来源的比重为21.91%，比上年下降了10.39个百分点。

　　11、房地产开发企业本年各项应付款增加

　　房地产开发企业对各施工建筑企业的工程拖欠款增加。截止2007年底，房地产开发企业本年各项应付款为0.90亿元，比去年同期增加40.11%。

　　二、2008年房地产开发企业开发前景分析和全年预测及“十一五”末预测

　　依据2007年房地产开发投资运行特点和市委四届二次全会思想大解放、实现大跨越的发展思路，我们认为：2008年，我市房地产开发仍旧以促进房地产市场持续健康发展为主题，立足于扩大住房消费，激活市场，加强调控，规范秩序，完善保障，充分发挥房地产业在扩大消费、提高人民生活水平、拉动经济增长、维护社会稳定等方面起到积极作用。房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。房地产开发需求进一步扩大；销售形势继续看好；商品房价格保持平稳，房地产业将保持持续、健康、快速增长的势头。
预计2008年，全市房地产开发企业完成投资大约达到12亿元，增速达到20%，与全市全社会固定资产投资预期增速21%基本持平。
预计到“十一五”末，到2010年，全市房地产开发企业完成投资大约达到17亿元，年平均递增速度基本达到20%。

　　提出以上判断，主要是基于以下几个方面的考虑：

　　1、市委、市政府开展学习贯彻十七大精神、进一步解放思想大讨论的活动为我市房地产业的快速发展提供了新的契机。

　　统一思想、转变观念、提高认识、促进发展，是时代发展的必然要求。市委书记田喜荣于二月十四日在市委常委（扩大）会议上要求，从2008年开始到“十一五”末的三年里，大力发展服务业等第三产业，使第三产业所占GDP的比重由现在的30%提高到40%以上。房地产开发企业作为全面推进小康社会建设进程的一个新兴产业，必将以此为契机，再创辉煌。

　　2、市委、市政府的一系列方针、政策的贯彻落实，进一步刺激房地产项目的开发

　　“十一五”期间，固定资产投资将仍然是拉动我市经济快速发展的主要动力，房地产开发投资已经成为社会公众非常关注的投资热点，作为投资的重要组成部分，比重将逐年加大，对我市经济的增长将起到积极的拉动作用。
与此同时，城镇化的发展将为房地产业的开发带来新的需求。2007年起，市委、市政府将按照中心城市“南改、北延、西拓、东扩”的战略思路，加快城市扩容步伐，突破户籍障碍，消除农民进城障碍，力争通过三到五年使城市人口达到30万人以上。随着人口的增长和城镇化程度的提高，全市城镇人口将有更快增长，与之相随，房地产市场需求也将进一步扩大。

　　3、我市房地产开发投资额绝对量偏小，但是发展空间很大，有潜力

　　尽管房地产开发取得了长足的进步，但是总量依然偏少，在全省处于下游水平。从2007年年报统计数据来看，全市房地产开发企业完成投资额为10.40亿元，占全社会固定资产投资比重为6.80%，低于全省同期9.21%的水平2.41个百分点，仅占全省房地产开发投资的4.02%。这正说明我市的发展空间还很大，有潜力。

　　4、城市化程度的不断提升将为房地产业的发展带来新的生机

　　城市的拉动效应对经济发展具有十分重要的意义，城市化是经济发展的必然趋势。2006年我市的城市化率为42.87%，不仅远远低于其他发达的兄弟地市，也低于全省43.01%的平均水平。但是，随着我市城镇化程度的提高，原有的商品房数量已经不能满足城市化的需要。特别是我市加大了城市综合治理和旧城改造力度，大运路市区段改造工程的破土动工，一方面拆除了大量违章建筑和临时建筑，完善城市功能，改善周边居民的居住条件；另一方面拓宽城市空间、拉大城市框架，也加快了城市基础设施建设和优化、美化城市环境的步伐。两方面的工作都促进了非住宅房地产开发，直接推动了房地产开发业的增长。仅大运路市区段改造工程及综合开发计划总投资8.10亿元，

　　5、大量的续建工程和新开发项目，将为房地产开发投资保持较高增幅奠定了基础。

　　第一，2007年大量未完工程决定2008年各项指标均将保持较快的增势。2007年，全市房地产开发企业计划总投资为14.91亿元，截止2007年底，只完成计划总投资的69.75%；房地产开发商品房屋施工面积为126.98万平方米，各类商品房屋竣工建筑面积为46.61万平方米，只完成施工面积的36.71%。

　　第二，土地的大量购置和开发项目，为来年的房地产开发投资提供有力的保证。土地供应是房地产开发建设的源头，土地的大量购置和开发，为来年的房地产开发投资提供有力的保证。2007年购置土地面积为28.81万平方米，待开发土地面积13.22万平方米。
　　分项目看，有建筑面积22.9万平方米、计划总投资3亿元的朔州豪德光彩贸易广场建设项目；建筑面积12.34万平方米、计划总投资1.07万元的山阴县闫家巷改造工程；建筑面积38.72万平方米、计划总投资3.30亿元的云州东街拆迁改造工程，等等。

　　分企业看，朔州诚信房地产开发公司开发的名园小区，计划总投资1.14亿元，建筑面积约9.5万平方米，2008年12月竣工；朔州市荣丰房地产开发有限公司开发的佳和三期工程，计划总投资0.8亿元，建筑面积7.01万平方米，2008年11月竣工；朔州市恒瑀房地产开发有限公司开发的山水文苑小区，计划总投资1.23亿元，建筑面积8万平方米，2008年8月竣工；山西中元房地产开发有限公司开发的中元宝坻，计划总投资1.07亿元，建筑面积6.80万平方米，2008年6月竣工；朔州市海源房地产开发有限公司看开发的城市花园，计划总投资0.3亿元，建筑面积1.92万平方米，2008年12月竣工；山西新时代房地产开发有限公司开发的佳和二期，计划总投资0.8亿元，建筑面积7万平方米，2009年10月竣工，等等。

　　6、大招商、大开放、大发展为壮大房地产专业化队伍提供了良好机遇

　　近年来，随着 “科教兴朔”战略的实施，我市的经济发展环境、投资环境和人才环境得到不断优化。为了适应人才竞争国际化的需要，为我市经济和社会的争先发展提供有力的人才支撑保障，市政府加强了吸纳国内外人才的措施，于2004年3月3日还制定出台了《朔州市引进人才暂行规定》（朔政发[2004]23号）。这样随着我市房地产企业数量不断增加，企业资质等级逐渐提高，越来越多的房地产专业人才聚集朔州，为房地产的发展提供了规范化的管理和操作。

　　7、住房二级市场的活跃，促进了现有住房存量的流通，带动房地产开发增量市场的增加。

　　近几年，市委、市政府采取一系列措施搞活二级市场，降低二手房交易门槛，促进存量的流通。所有存量住房转让执行国家、省有关税费减免政策，放宽购买经济适用住房政策界限，给予户籍政策方面优惠等政策，积极引导居民进行住房消费，大大推动了住房二级市场的发展。2007年二级市场交易量达到4.49万平方米，其中4.19万平方米，住宅502套；商业营业用房0.3万平方米，10 套。正是存量房市场的发展，带动增量市场的发展，扩大了住房消费。

　　8、大企业、大集团的涌入，有利于促进写字楼等非住宅类商品房市场的繁荣

　　世界经济发展的历史证明，一个地区的经济增长，80%的资金、技术、人才要靠引进。而朔州经济社会的每一次重大发展，更是与大企业、大项目的进入密切相关。神头电厂的兴建开启了朔州现代工业的序幕，平朔露天煤矿的建设则进一步奠定了朔州建市的基础，是朔州工业经济的第一次飞跃。而近年来，神华集团、大唐公司等企业或集团的进入，则又带动了朔州工业经济的第二次飞跃。推进大企业的聚集、是朔州实现工业化的必然取向。全方位、多层次、宽领域的大开放的格局，打通资本流入的"零阻碍"通道，促进大企业、大集团的进一步聚集。于是一大批有实力的企业、集团纷纷来朔州地区设厂投资，像大唐、神华、汇源、汾酒、连顺、嘉利、晋能、美锦、狮头、皇威、同煤、中煤、中能、新兴、省地电、北京天然气、省煤炭进出口等20多个大企业大集团，特别是以经济园区建设为载体，吸引了蒙牛、伊利等众多企业和集团，有的企业或集团更是在原有的基础上加大投资力度，巩固市场阵地，抢占先机，扩大成果。对于外资企业，政府加大了外商投资的优惠政策，良好的投资环境，诱人的投资回报，为外商投资带来了新的机遇，于是美国安格公司、加拿大东大实业、巴拿马中国贸易集团等一大批知名的跨国企业或集团在朔抢占市场，扩大投资，增设在朔的代理机构，极力拓宽业务。所有这些大企业、大集团、工厂、分支机构、代理机构等的大量设立，将对写字楼、厂房等非住宅类房地产商品房提出巨大的需求。按照2007年写字楼竣工7000平方米，其他用途房屋竣工1300平方米的状况，根本不能满足未来的需要，将为朔州写字楼等非住宅类商品房市场的繁荣带来极大的机遇。

　　三、房地产开发投资运行中存在的主要问题

　　当前，我市房地产开发投资虽然呈现快速增长的总体态势，但在发展中仍然存在一些不容忽视的问题，影响着房地产业的健康发展。
　　1、城市总体规划与房地产开发规划不协调

　　在城市建设中，规划要先行，尤其要搞好房地产开发规划。建市初期，由于城市总体规划缺乏前瞻性，缺乏科学统筹，弱化了城市规划对房地产业发展的先导作用，造成了现在“城中有村”，“村中有城”的独特景观。贺家河村、小村、北邢家河村等市委、市政府附近的几个农村，宅基地审批混乱，使近郊土地几乎成了宅基地，成了规划失控的“自由开发区”，青一色的砖木房、小康村、居民区成十倍的增长扩大，而且所有这些工程上下水不配套，垃圾遍地，泥泞不堪，形成了新的城市拆迁区。像朔城区飞翔水泥厂建在市区西北几公里处，新上的技术改造项目刚刚达产达效，由于环保问题，现在又不得不考虑整体搬迁。

　　2、房地产住宅开发规划不合理

　　在房地产住宅开发中，规划还是不尽人意。在近几年开发的几个连片住宅小区，规划设计楼距小，日照间距短，户型传统单一，缺少现代城市气息。大多数住宅结构不合理，有的住宅甚至建有炉膛烟道，至今浓烟滚滚。供暖费一户拒交，整个单元，甚至整栋楼房受牵连等现象普遍存在。多数小区绿地面积不达标，没有考虑居民休闲、运动场所和菜市场等用地，致使城市主要道路成了市民晨练、休闲的主要地方，马路小商市场更是随处可见。学校、医院等公益性建设不配套，远远不能适应目前城市住宅与房地产开发的需要。　　
　　3、住宅小区物业管理和社区服务滞后

　　对几个连片住宅小区调查情况显示，大多数物业公司对自身职责认识有偏差，摆不正自己的位置，一些公司自定的所谓“业主公约”显失公平，对业主利益进行种种限制；一些物业公司乱收费，纵容部分管理员工野蛮管理，甚至把管理当成管制。物业管理行政主管部门对物业公司违规行为查处不力，监管不到位，甚至包庇、纵容、偏袒物业公司的不法经营行为，使一些消费者权利受侵害的事件长期得不到解决。

　　某些社区服务水平滞后。水表、电表不到户，或者收费不看表，公摊费用大。供暖、供气属社会公益事业，却形成了新的垄断。
　　4、商品房屋空置面积大量增加

　　随着房地产开发企业的不断壮大，开发项目的不断增加，商品房屋空置面积也大量增加。尽管各级政府出台了一系列销售商品房的政策措施，对销售空置商品房作了大量工作，但是商品房空置面积仍然大量增加。截止2007年底，全市商品房屋空置面积达到10.96万平方米，比上年同期增长了2.55倍。其中住宅空置面积为7.05万平方米，比上年同期增长了14.67倍；商业营业用房空置面积为3.91万平方米，比上年同期增长了48.11%。

　　四、促进全市房地产开发企业健康发展的几点建议

　　根据当前全市房地产开发投资的形势和特点，着眼今后的结构调整和房地产开发投资稳定增长，提几点建议：

　　1、以城市规划为龙头，发挥城市规划的先导作用

　　应改变过去开发商自行选择地皮，政府被动审批的局面。政府要垄断土地一级市场，放开二级市场，实现城市资源的优化配置，并且把城乡结合处作为城市规划的重点，克服和避免在城市发展中形成新的拆迁区。

　　2、积极采取各种措施，促进居民的住房消费。

　　一是千方百计增加城乡居民的收入，加大住房货币化分配工作力度，尽快落实住房补帖资金，提高居民购买住房的能力；二是通过扩大经济适用房建设规模，推广土地招投标制度，适当抑制商品房销售价格的上涨，使中低收入家庭能买得起房；三是要狠抓售后服务的质量，包括提高物业管理水平，解除购房者的后顾之忧。

　　3、优化房地产市场的投资环境，努力吸引境外投资。

　　继续优化房地产市场投资环境，吸引省外、境外投资的投资。简化房地产开发项目的审批程序、取消不合理的收费、进一步放宽境外投资者进入房地产开发的市场准入条件等，以此来吸引境外资金。并通过境外投资者的介入，带动全市房地产开发投资、商品房设计水平和建筑质量的提高。

　　4、进一步优化房地产开发环境、调整投资结构，促进房地产开发的健康发展。

　　控制高档、高层房地产项目，要适应住房制度改革的要求，以市场需求为导向，加大普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设力度，防止过热和盲目发展的倾向。

　　5、进一步规范房地产市场中介机构行为，全面放开和搞活二级市场。

　　加大房地产产权鉴定和认证工作的力度，打击隐形交易市场，培育和规范中介服务市场，实现存量与增量联动。

　　6、进一步加强项目储备，保证项目的连续性。

　　房地产业是个朝阳产业，关联度高。建议寻找新的投资增长点，增强房地产投资后劲，充分发挥房地产业投资、消费双向拉动作用。
　　7、建立房地产市场预警预报体系，建立信息披露制度。

　　完善房地产市场宏观调控联席会议制度。保护好、引导好、发挥好住房消费积极性。

　　8、加强房地产企业及执业人员信用档案系统建设。

　　将全部房地产开发企业、物业管理企业、房屋中介机构的信用档案在网上向社会公示，接受市场监督，创造良好的消费环境。

　　9、商业银行要继续看好房地产市场，加大信贷力度。